Flado Indonesia 在此通知客户和合作伙伴：对于计划在巴厘岛或印度尼西亚其他地区设立 PT PMA 外资公司的投资者，目前出现了一个重要变化。

2026 年 1 月 28 日，巴厘岛省长向印度尼西亚投资与下游产业部部长 / BKPM 主席发出正式信函，请求限制外资公司在巴厘岛从事低风险和中低风险业务。该信函还提到了若干常用 KBLI 代码，包括房地产、管理咨询、车辆租赁、旅行社业务、零售贸易以及其他商业活动。

目前，该文件已经在 OSS 系统中被实际使用，作为限制巴厘岛 PT PMA 申请某些业务活动的依据。

简单来说：如果 PT PMA 注册在巴厘岛，OSS 可能不允许公司继续办理被归类为 low risk 或 medium-low risk 的业务许可。

这对涉及别墅、guesthouse、短租、住宿管理、零售、咨询以及其他外国投资者在巴厘岛常选择的业务方向尤其重要。

官方文件：
巴厘岛省长关于限制 PT PMA 从事低风险和中低风险业务的信函

巴厘岛 OSS 通知示例：
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印度尼西亚公司注册和许可如何运作

在印度尼西亚，公司首先需要作为法人实体成立。对于 PT PMA，公司结构通常包括至少两名股东、一名董事和一名监事。公司通过司法与人权部系统注册，该系统通常被称为 AHU。

公司的成立文件和章程中会列明公司可以从事的商业活动。这些活动将成为之后在 OSS 系统中添加相关 KBLI 代码的法律基础。

公司注册完成后，需要创建 OSS 账户。OSS 是印度尼西亚综合商业许可平台，与多个政府机构和部门相连，包括投资、税务、贸易、公共工程、卫生以及其他行业部门。

当公司在 OSS 中添加 KBLI 代码时，系统会检查该业务活动是否已经包含在公司成立文件中，以及该活动是否符合相关法规、风险等级、土地分区和其他许可要求。

仅仅添加 KBLI 代码是不够的

公司如果希望根据所选 KBLI 合法运营，仅在 OSS 中添加业务活动是不够的。根据业务类型、地点和风险等级，公司可能需要完成多个许可步骤。

这些步骤可能包括：

• 通过 OSS 获取标准证书或营业许可；
• 取得 KKPR，即确认特定地点的业务活动符合空间规划要求；
• 取得所需的环境批准，例如 SPPL、UKL-UPL 或 AMDAL，具体取决于业务规模和环境影响；
• 如适用，通过 PB-UMKU 部分办理额外的行业许可证。

每个 KBLI 都有自己的许可逻辑。系统可能会考虑业务地点、土地分区、建筑类型、业务规模、投资结构、风险等级以及行业规则。

例如，生产设施不能在仅限旅游用途的区域获得许可。住宿类业务也可能受到分区、建筑面积、项目分类，或某些业务是否保留给本地微型和小型企业等因素的限制。

为什么这对巴厘岛外资公司很重要

关键问题在于，许多外国投资者在巴厘岛常选择的业务类型属于低风险或中低风险类别，或者可能被保留给 UMKM，即由印度尼西亚公民拥有的微型、小型和中型企业。

由于巴厘岛省长的倡议，以及该限制目前已经反映在 OSS 系统中，巴厘岛的 PT PMA 公司在申请某些 KBLI 时可能会面临更严格的限制。

在实际操作中，巴厘岛 PT PMA 可能需要重点考虑风险等级高于 medium-low 的业务，同时仍需符合分区、地点和行业要求。

示例：巴厘岛住宿和短租业务

外国投资者在巴厘岛最常见的业务领域之一是住宿业，包括别墅、guesthouse、酒店、公寓式酒店以及短租物业管理。

许多此类业务属于 KBLI 55 类别。然而，并不是所有 KBLI 55 都适合巴厘岛 PT PMA。

例如：

• 55110 — 星级酒店
  对于一定面积以下的建筑，可能被归类为 medium-low risk；而规模更大的酒店可能属于更高风险类别。一星级酒店可能保留给 UMKM。
• 55120 — 汽车旅馆
  可能保留给 UMKM。
• 55130 — Pondok wisata / 旅游住宿
  可能保留给 UMKM。
• 55191 — 青年旅舍
  可能被归类为 medium-low risk。
• 55192 — 露营地
  可能被归类为 medium-low risk。
• 55193 — 别墅
  可能保留给 UMKM。
• 55194 — 公寓式酒店 / condotel
  可能属于更高风险类别，因此在具体项目和地点符合条件的情况下，可能更适合 PT PMA。
• 55199 — Guesthouse / 其他住宿形式
  可能被归类为 medium-low risk，或包含限制给 UMKM 的类别。
• 55190 — 住宿管理 / 酒店管理
  可能包含部分与短租相关的活动，并可能被归类为 medium-low risk。

根据目前的政策方向，巴厘岛 PT PMA 在住宿领域的选择可能会变得更加有限。在许多情况下，更现实的方向可能是规模较大的酒店、分类清晰且合规的酒店项目，或公寓式酒店 / condotel 结构，具体仍取决于地点和许可要求。

每个案例都需要根据具体地点、KBLI 代码、分区和项目细节在 OSS 中单独核查。

这是否意味着外国人不能在印度尼西亚开设 PT PMA？

不是。该更新并不意味着外国人不能在印度尼西亚开设公司。

这意味着，在巴厘岛，部分低风险和中低风险业务可能会在 OSS 系统中被限制用于 PT PMA。然而，只要业务活动、地点和许可结构符合要求，PT PMA 仍然可以在印度尼西亚各地注册，包括巴厘岛、龙目岛以及其他省份。

Flado Indonesia 仍继续协助客户在印度尼西亚全境注册 PT PMA。

如果计划业务在巴厘岛受到限制，投资者可能需要考虑：

• 另一个在法律上更合适的 KBLI 子类别；
• 巴厘岛内的其他地点；
• 巴厘岛以外的地点，例如龙目岛或印度尼西亚其他省份；
• 不同的商业模式或许可结构；
• 如果实际商业模式确实符合要求，可考虑更高风险等级的业务类别。

第一步是确认地点

在讨论股东、董事、监事或公司名称之前，第一项实际工作应当是检查业务地点。

具体地点非常重要，因为 OSS 和相关机构可能会核查所选业务活动是否允许在该具体地点开展。分区、地方规定、土地用途和建筑分类都会影响某个 KBLI 是否能够获得许可。

如需让 Flado Indonesia 初步评估 PT PMA 方案，请准备：

• Google Maps 链接，指向准确的业务地点；
• 计划业务活动的简要说明；
• 预期运营类型：办公室、别墅、酒店、餐厅、仓库、商店、咨询办公室、生产、线上业务或其他活动；
• 可能的 KBLI 代码，如您已经找到；
• 确认股东已准备好满足 PT PMA 的最低资本要求。

如何查找可能的 KBLI 代码

您可以通过 OSS 官方目录查找可能的 KBLI 代码：

在 OSS 官方目录中搜索 KBLI 代码

OSS 搜索可以帮助您了解哪个 KBLI 代码可能描述您的计划业务活动。但 KBLI 搜索本身并不等于最终批准。

最终许可逻辑取决于：

• 准确地点；
• 土地分区和空间规划适配性；
• 业务风险等级；
• 该业务是否对 PT PMA 开放；
• 该业务是否保留给 UMKM；
• 业务规模；
• 建筑类型和面积；
• 环境要求；
• 行业许可证。

因此，Flado Indonesia 会首先从地点和 KBLI 方向开始评估。如果所选业务在具体地点不被允许，可能需要检查其他 KBLI 子类别，或考虑其他地点。

PT PMA 的资本要求

对于印度尼西亚外资公司，通常要求最低投资计划不少于 IDR 100 亿。

其中至少 25%，即 IDR 25 亿，应在初始阶段作为实缴资本准备好。

这是一项非常重要的实际要求。如果股东无法证明所需实缴资本，公司可能无法通过公证程序完成注册。

在启动 PT PMA 流程之前，投资者应确认该资本要求对其情况而言是现实可行的。

如果地点或 KBLI 不合适怎么办？

如果所选 KBLI 无法在所选地点获得许可，通常可以考虑以下几个方向：

• 检查是否有另一个 KBLI 子类别能更准确地描述实际业务；
• 评估商业模式是否可以合法调整；
• 考虑选择其他允许该业务的地点；
• 检查该业务是否需要不同的许可路径；
• 重新评估 PT PMA 是否是该业务的正确结构。

不要仅仅因为某个 KBLI 看起来方便就选择它。所选 KBLI 必须与公司的真实业务相符，否则未来可能在许可、银行、税务、报告或运营方面遇到问题。

税务和会计应单独评估

PT PMA 注册和商业许可并不等同于税务规划。

税务结构、会计、VAT/PPN、工资、预扣税、股东贷款、分红以及日常账务，应由合格税务顾问单独评估。

Flado Indonesia 可以协助公司注册和许可协调，而税务策略和税务申报应由持牌税务专业人士确认。

Flado Indonesia 可以如何协助

Flado Indonesia 协助外国投资者在印度尼西亚全境注册 PT PMA，并协调相关许可事项。

我们可以帮助您：

• 评估计划业务是否适合 PT PMA；
• 检查初步 KBLI 方向；
• 评估业务地点逻辑；
• 与公证人协调 PT PMA 注册；
• 准备基础公司结构；
• 指导 OSS 后续许可步骤；
• 说明何时可能需要更换地点或 KBLI。

联系 Flado Indonesia 之前请准备

如果您计划在巴厘岛、龙目岛或印度尼西亚其他地区开设 PT PMA，请在联系我们之前准备以下三项信息：

1. 准确的业务地点
   请发送 Google Maps 链接，指向公司业务将实际开展的具体地点。
2. 计划业务活动和可能的 KBLI 方向
   您可以在 OSS 官方目录中查找可能的 KBLI 代码：
   https://oss.go.id/id/pencarian?tab=kbli&q=kbli
3. 实缴资本准备情况
   对于 PT PMA，通常投资计划至少为 IDR 100 亿，且初始阶段至少应准备 IDR 25 亿 作为实缴资本。

如果地点不适合所选 KBLI，可能需要检查其他 KBLI 子类别或考虑其他地点。如果无法准备所需实缴资本，公司可能无法通过公证程序注册。

Flado Indonesia 可以帮助您检查地点、评估 KBLI 方向、准备公司结构，并在印度尼西亚全境注册 PT PMA。

有用链接

• 巴厘岛省长关于限制 PT PMA 的官方信函：
  https://flado.id/wp-content/uploads/2026/05/SURAT_GUB_PENUTUPAN_PMA_TINGKAT_RISIKO_RENDAH__MENENGAH_RENDAH.pdf
• 巴厘岛 OSS 通知示例：
  https://flado.id/wp-content/uploads/2026/05/oss_new_in_bali.jpeg
• OSS 官方 KBLI 搜索：
  https://oss.go.id/id/pencarian?tab=kbli&q=kbli